まず、相続税申告の際の不動産の評価方法があります。

　このような税務上の評価については、一定の法則があります。

　相続税上の相続不動産評価額の具体的計算は、税理士が行うことができます。
 

　上記の相続税上の評価額とは別に、相続人間の遺産分割協議上の評価方法があります。

　これは、相続人間の合意が優先されます。

　相続人間が合意すれば、相続税上の不動産評価額にすることも可能です。
 

　遺産分割協議での相続不動産の評価方法について、遺産分割協議が相続人自身で行われるものであることから、その評価額も相続人間の合意が優先されます。

　ちなみに、預貯金残高を死亡時基準にするか分割時基準にするか等も相続人間の合意が優先されます。
 

　では、相続人間で合意形成される評価額にはどのようなものがあるでしょうか。

　評価の仕方として、

　①    固定資産税評価額

　②    路線価（土地）

　③    公示価格（土地）

　④    実勢（じっせい）価格

　というものがあります。

　この①～④につき、土地の一物四価（いちぶつよんか）といいます。

　①固定資産税評価額とは、固定資産税上の評価額で、市区町村により評価されるものです。

　一般的に、市場価格の６～７割程度といわれています。

　②路線価とは、道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことですが、ここではこれに基づき評価された評価額のことです。

　国税庁により評価されるものといえ、相続税上の評価額でもあります。

　③公示価格とは、国（公示地価）・都道府県（基準地価）が毎年、基準値の1㎡につき決定している価額で、ここではこれに基づき評価された評価額のことです。

　これは、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会より毎年公示されている標準地の正常価格とされています。

　全国で標準地が選ばれたうえで、土地の価格が公表されます。

　もっとも、知りたい土地の近くが標準地として選ばれないことがあります。

　そのため、これを補うため基準地価というものがあります。

　基準地価とは、国ではなく都道府県が地価調査を行うもので、基準地の価格は公表されています。

　④実勢価格とは、実際に取引成立となる価格のことです。

　すなわり、不動産の時価のことで、取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格となります。

　市場が評価するものといえ、実際の不動産の売却価格とされます。
 

　では、相続人間で不動産評価額について揉めに揉めたら、どの評価額が基準となるのでしょうか。

　これは、最終的には市場での売却価格が基準になることが多いといわれています。

　もっとも、市場での売却価格である④実勢価格ですが、相続不動産を協議がまとまらないうちに売却することはできませんので、取引は成立できません。

　そこで、各相続人が不動産鑑定士による正確な価格を主張することもあります。

　この場合、鑑定料として、約２０～７０万円ほどかかることが多いです。

　多大な費用がかかってしまいますが、相続における不動産評価額はそれほど重要ということでもあります。

　特に、遺産のうち相続不動産の占める割合が大きいと思われる場合こそ重要になります。
 

　以上の通り、相続不動産の評価方法は主に２つの観点があります。

　１つ目の観点である税務上の評価額は相続税がかかる場合に必要で、複雑な場合でも税理士によって具体的計算が可能です。

　２つ目の観点である遺産分割協議の評価額は相続人間の合意が優先されますが、揉めてお互いが譲らないと評価自体に費用がかかることもあります。
 

　相続における不動産評価額は重要事項ですので、不安になる方もいると思います。

　そこで、当事務所のような相続専門家にまずは相談してみることをオススメいたします。
 

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