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相続不動産を評価し平等にわけるための遺産分割協議につい解説いたします


 相続人間で話し合って、亡くなった人の相続不動産を平等に分けることになった場合、その評価の仕方や遺産分割協議書の記載にいくつか注意点があります。

 
本稿では、このような場合の遺産分割協議について解説いたします。

 
動画解説もぜひご覧ください。
 

 目次 

1、相続不動産を平等に分けることになったケース

 ・具体例

 ・遺産のほとんどが不動産

、相続不動産の平等な分け方について

 ・法定相続分か頭割均等割か

 ・共有にして分割する

 ・売却して分割する

 ・代償金を支払う

 ・相続不動産の評価方法

3、遺産分割協議はどうなるのか

 ・法定相続分で共有する以外は遺産分割協議書が必要

 ・話し合いで評価額が決まらない場合

4、税務上も影響があるのか

 ・相続税上の評価額

 ・相続不動産を売却して分割する際は注意

5、まとめ

 ・相続不動産を評価し平等に分けることについて

 ・当事務所のような相続専門家への相談がオススメです

1、相続不動産を平等に分けることになったケース

具体例


 上の図の例を想定しましょう。

 2023年1月1日に、Xが死亡しました。

 相続人は、妻B、長男C、二男D、長女Eの4名です。

 BCDEで話し合った結果、X名義の自宅不動産(家屋、土地)を平等に分けることになりました。

 

遺産のほとんどが不動産


 相続不動産以上に預貯金や有価証券等金融資産があれば、分けやすい金融資産を分割することで公平性を図ることもできます。

 
もっとも、亡くなった人の遺産のほとんどが不動産の場合、金融資産の分割で公平な結果にするのは難しくなります。

 
そのため、相続不動産自体を平等に分けることで公平を期したいと考えるに至るのです。
 

2、相続不動産の平等な分け方について

法定相続分か頭数均等割か


 相続不動産を『平等』にするといっても、相続人の法定相続分で分けるのか、頭数で均等に分けるのか明確にする必要があります。

 上の例でいえば、法定相続分なら、妻Bは2分の1、長男C、二男D、長女Eは各6分の1となります。

 これが頭数での均等割となると、妻B、長男C、二男D、長女Eで4等分でわけるのですから、各4分の1となります。

 私の経験上、相続不動産を『平等』にすると決まった場合、法定相続分で分ける結果であることが多いように思えます。

 民法上決められている相続人の目安となる取り分だと、相続人も納得しやすいのかもしれません。

 

共有にして分割する


 法定相続分で分割するとして、相続不動産を具体的にどのように分割するのでしょうか。

 
まず、共有分割という各相続人の共有持分で分割する方法があります。

 
この分割がなされると、相談不動産全体につき各持分に応じて使用・収益できることになります。

 
ただし、持分割合でなく相続不動産自体を売却する場合、相続人全員の同意が必要になります。
 

売却して分割する


 また、換価分割という遺産を売却して割合で配分する方法があります。

 
共有登記にして売却する方法と、単有登記にして売却し割合に応じて分配する方法があります。
 

代償金を支払う


 そして、代償分割という特定の相続人が遺産を取得する代わりに他の相続人に代償金を支払う方法があります。

 
この場合、相続不動産の評価額をどうするのかという問題があります。
 

相続不動産の評価方法


 相続不動産の評価額は、当事者間の合意で決まることになります。

 
遺産分割協議はあくまで相続人間の話し合いのためです。

 
相続不動産の評価額の評価方法としては、固定資産税評価額路線価実勢価格等があります。

 
換価分割の場合、実際に不動産を売却して分けるので、当然売却価格である実勢価格が基準となります。
 

3、遺産分割協議はどうなるのか

法定相続分で共有する以外は遺産分割協議書が必要


 相続不動産を法定相続人に法定相続分で共有分割する場合、遺産分割協議書がなくても相続登記できます。

 
ですが、法定相続分以外の場合は、遺産分割協議書が必ず必要になります。
 

話し合いで評価額が決まらない場合


 相続不動産の評価額につき、揉めに揉めた場合、家庭裁判所に申出て調停・審判となります。

 
裁判所の判断としては実勢価格が一般的です。

 
不動産会社による簡易査定書や不動産鑑定士の鑑定書等で評価額を算出することになります。
 

4、税務上も影響があるのか

相続税上の評価額


 相続税上の評価額は、路線価額倍率方式によるのが一般的です。

 
奥行等立地で補正が入ることもありますので、相続時がかかる場合は税理士と相談して評価額算出することを勧めます。
 

相続不動産を売却して分割する際は注意


 換価分割の場合、相続登記後に不動産を売却することになるので、各相続人に所得税がかかり確定申告が必要と考えた方がいいです。

 もちろん、売却益が出なかった、特例の適用で結果として税金支払う必要がなかったという場合もあります。

 このような不動産売却益の譲渡所得翌年の確定申告までに、税理士と相談して忘れず申告・納税しましょう。

 換価分割については、相続開始後の売却・分配が相続から10年後に行われた等期間が空いてしまった場合、相続での分配でなく贈与とみなされ贈与税を指摘される可能性もあります。

 
不動産の売却については、税務面に注意しましょう。
 

5、まとめ

相続不動産を評価し平等に分けることについて


 以上のように、相続不動産を評価し平等に分けることは、単純なようで注意する点が多くあります。

 
『平等』に分けるという合意が、法定相続分頭数均等割かどちらか明確にする必要があります。

 
遺産分割協議における不動産評価額については、当事者の合意で決まることになります。

 
遺産分割協議で揉めた場合、実勢価格になる可能性が高くなります。

 
遺産分割方法によっては、所得税贈与税の問題も生じます。
 

当事務所のような相続専門家への相談がオススメです


 相続不動産を分けるとき、細かい点も決めておく必要があります。

 ど
のような点も決めなくてはいけないか、経験豊富な専門家なら適切なアドバイスができます。

 
まずは当事務所のようなワンストップサービスの相続専門事務所に相談してみることをオススメいたします。
 

執筆者 森俊介

行政書士森俊介事務所 代表行政書士 

『相談者に寄り添う相続とすること』がモットー。触れた相談事例は2000件以上。相続を取り扱う司法書士・税理士・弁護士と連携しワンストップサービスを築く。各地でセミナー相談会を実施中。Youtube・Twitterでも相続・遺言情報を発信している。

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2017年 行政書士取得

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